Krajowy Przegląd Samorządowy

Mieszkaniowe znaki zapytania

Zakończenie programu wsparcia Mieszkanie dla Młodych oraz nabierający kształtów rządowy projekt Mieszkanie Plus skłania wielu Polaków do zadania sobie ważnego pytania: wynajmować, czy zakupić własne M? Która opcja opłaca się najbardziej? Z jakim ryzykiem powinniśmy się liczyć? Na co najczęściej stawiają Polacy? Na te i inne pytania odpowiadają eksperci z firmy OPG Property Professionals.

Jak wynika z danych Eurostatu, prawie 84 proc. Polaków posiada mieszkanie lub dom na własność. To jeden z najwyższych wskaźników na terenie zjednoczonej Europy. Tak silną potrzebę posiadania można tłumaczyć na kilka sposobów, a niebagatelną rolę odgrywają tutaj kwestie psychologiczne. Po pierwsze, zakup własnych czterech kątów zapewnia poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji życiowej, dla wielu z nas oznaczając symboliczny moment wejścia w dorosłość.

Prawdopodobnie nie bez znaczenia pozostają także wspomnienia poprzedniego ustroju, który ogólnie rzecz ujmując, nie sprzyjał pojęciu własności. Wniosek ten zdają się uzasadniać liczby. Niecała połowa Niemców i około 40 proc. Austriaków mieszka w lokalach wynajmowanych; obok Polski, największy odsetek ludności zamieszkującej lokale własnościowe przypada na Rumunię, Litwę, Słowację i Węgry, a więc byłe republiki Bloku Wschodniego.

Oczywiście, kwestią kluczową pozostaje rachunek ekonomiczny. Co bardziej opłaca się dziś Polakom – zakup czy wynajem mieszkania?

Zakup mieszkania a kwestie ekonomiczne

Popyt na mieszkania zależy od trzech podstawowych czynników: średniego poziomu dochodów, cen nieruchomości oraz dostępności kredytów hipotecznych. Jak wynika z informacji NBP, od pięciu lat rosną pensje Polaków, co zwiększa ich zdolność konsumpcyjną, także na rynku mieszkaniowym. Ceny lokali, pomimo wzmożonej aktywności deweloperów, utrzymują się na względnie stabilnym poziomie, a ewentualne podwyżki nie przekraczają inflacji.

Zdaniem Tomasza Jęczkowskiego, analityka z biura sprzedaży inwestycji Art Modern, kwestią kluczową przy zakupie własnego M pozostaje koszt kredytu hipotecznego. A ten prezentuje się dziś nader korzystnie.

– Minęły już trzy lata, odkąd mamy w Polsce najniższe w historii stopy procentowe, a to zachęca inwestorów do podjęcia zobowiązania hipotecznego. Z uwagi na zrównoważoną inflację oraz utrzymującą się pozytywną dynamikę zarobków i konsumpcji, ewentualnych podwyżek można spodziewać się dopiero na początku, a być może nawet pod koniec przyszłego roku – wyjaśnia.

Jak wskazują eksperci, kiedy do wzrostu stóp procentowych w końcu dojdzie, nie powinien on znacząco wpłynąć na stan budżetu kredytobiorców.

– Przewidujemy, że wzrost oprocentowania kredytów mieszkaniowych o 25 punktów bazowych spowoduje podwyższenie równej raty kredytu o około 20-50 zł. Dlatego też wysokość comiesięcznego zobowiązania, spłacanego przez ponad 20 lat, będzie niższa od standardowych stawek najmu w polskich miastach. Na koniec zostajemy zaś z mieszkaniem, którym możemy swobodnie dysponować i które może być naszą wieloletnią inwestycją – dodaje Tomasz Jęczkowski.

Wynajem popularny, ale coraz droższy

Niskie stopy procentowe z jednej strony oznaczają tańsze kredyty, z drugiej – mniej korzystne oprocentowanie na lokatach bankowych, co wielu inwestorów skłania do poszukiwania alternatywnych metod na ulokowanie swoich pieniędzy. W ostatnich latach sporo mówi się o rynku mieszkań na wynajem. Kuszeni wysokimi stopami zwrotu i rosnącym zapotrzebowaniem na mieszkania, Polacy coraz częściej wolą zainwestować swoje oszczędności w nieruchomości, niż trzymać je w banku. Na sytuację reagują również deweloperzy, którzy powoli wprowadzają na rynek stosunkowo nowy w naszym kraju format, jakim są całe osiedla „do wynajęcia”.

Każdy układ ma jednak dwie strony. Michał Styś, szef firmy doradczej OPG Property Professionals, zwraca uwagę na fakt, że właściciele mieszkań mogą dziś relatywnie łatwo znaleźć najemcę, a to pozwala im na dyktowanie wyższych stawek.

– Wynajmujący może podnieść czynsz, bo wie, że szybko znajdzie chętnych na przykład wśród pracowników dużych centrów outsourcingowych, których w miastach przybywa – wyjaśnia. – Rodzinom, które zarabiają zbyt mało, aby uzyskać kredyt mieszkaniowy, lecz zbyt dużo, by starać się o lokal komunalny lub socjalny, z pomocą powinien przyjść program Mieszkanie Plus. Nie są to typowi odbiorcy rynku pierwotnego, dlatego lokale państwowe nie powinny kolidować z interesami inwestorów – dodaje ekspert OPG.

Zakup czy wynajem mieszkania – oto jest pytanie

Czy lepiej jest dziś kupić własne M, czy też postawić na bardziej elastyczny wynajem? Każda z opcji ma swoje zalety. Jedno jest pewne: swój wybór należy możliwie jak najlepiej dopasować do aktualnej sytuacji bytowej, stylu życia oraz planów na przyszłość.

(infwir)

Speculative bubble, czyli bańka spekulacyjna, nazywana także bańką cenową, to zjawisko, które powstaje w momencie, gdy spekulacja danym dobrem, w tym przypadku nieruchomościami, powoduje gwałtowny wzrost jego ceny, która rażąco przekracza jego rzeczywistą wartość. Wzrost cen z kolei napędza spekulacje. W efekcie ciągłego wzrostu cen, w pewnym momencie dochodzi do załamania rynku, ponieważ ludzi nie stać na płacenie ogromnych pieniędzy za coś, co w rzeczywistości ma o wiele mniejszą wartość.

Zdaniem dużej części analityków, polski rynek nieruchomości jest stosunkowo bezpieczny i powinien taki pozostać jeszcze co najmniej dwa lata. W tym momencie – jak twierdzi Christopher Dembik, dyrektor ds. analiz makroekonomicznych w Saxo Banku – najbardziej ryzykowne rynki nieruchomości to Australia, Londyn, Hongkong, Szwecja i Norwegia.